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Comment calculer la rentabilité locative d'un bien Pinel ?

Comment calculer la rentabilité locative d'un bien Pinel ?
Un bien Pinel est avant tout de la « pierre » qui génère non seulement des revenus locatifs mais aussi une réduction d’impôt. Si vous comptez investir dans un tel type d’actif, il est important de déterminer la rentabilité locative afin de décider s’il convient à vos attentes. En règle générale, un bien Pinel rapporte environ 3.5% de rentabilité sur l’année, voire 4%. (la rentabilité locative afin de décider s’il convient à vos attentes. En règle générale, un bien Pinel rapporte environ 3.5% de rentabilité sur l’année, voire 4%.

La rentabilité calculée sur le bien immobilier

Rappelons que nous parlons ici d’immobilier neuf. La rentabilité considère le prix d’achat, la carence locative, la vacance locative éventuelle, les intérêts ainsi que les loyers perçus au cours de l’année.

Le prix d’achat comprend celui du logement proprement dit ainsi que les frais d’acquisition tels que ceux dus au notaire et à l’agence immobilière par exemple. Le prix varie aussi en fonction de plusieurs paramètres : le logement a-t-il été construit par le propriétaire lui-même ou acheté auprès d’un promoteur immobilier ? Car dans ce dernier cas, le prix pour le même type d’immobilier est plus élevé étant donné qu’il est livré clé en main.

La carence locative est la période entre la livraison et la mise en location effective. Notons que le bien Pinel doit être impérativement loué sous un délai de 6 mois suivant sa livraison. Quant à la vacance locative, elle correspond à l’absence de locataire et a généralement lieu entre deux baux signés.

En ce qui concerne les loyers, plus ils sont de qualité, plus la rentabilité est élevée. De même, l’absence de carence et de vacance locative augmente le rendement du bien puisqu’il est exploité à plein régime sur toute l’année. Quant aux intérêts, ils se rapportent au prêt contracté auprès d’un organisme de financement.

Les charges telles que les travaux de réparation et d’entretien sont également à comptabiliser dans le calcul de cette rentabilité. Généralement, il y aura peu de travaux à faire pour un bien loué sur une période d’engagement de 6 ans) [...]

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Qui sont les héritiers réservataires au moment d'une succession ?

Qui sont les héritiers réservataires au moment d'une succession ?
Un héritier réservataire ne peut être privé de l’héritage auquel il a droit à l’ouverture de la succession. Il reçoit en effet la réserve héréditaire qui ne peut être transmise à d’autres membres de la famille du second ou du troisième ordre par exemple. C’est pourquoi, il revêt l’appellation d’héritier réservataire. Priorité aux enfants du (héritiers réservataires sont donc prioritaires dans le partage de l’héritage, puis viennent ensuite les autres héritiers qui pourront alors recueillir la quotité disponible. Les héritiers réservataires sont les enfants du défunt. S’ils sont décédés, c’est leur descendance qui reçoit leur part d’héritage. Ce sont les successeurs de premier ordre.

Le conjoint survivant reçoit aussi sa part de succession, calculée en fonction du nombre d’enfants. Remarque : c’est ce conjoint survivant qui devient pleinement héritier du patrimoine du défunt lorsque le couple a réalisé une donation entre époux.

Les autres héritiers en l’absence de descendants

Si le défunt n’a pas eu d’enfant, le patrimoine sera alors départagé entre le conjoint et les héritiers du second ou du troisième ordre. Cela, soulignons-le encore, en cas d’absence de donation entre époux. Ce sont les parents du défunt, ses frères et sœurs, les oncles et tantes, etc. On les désigne par les collatéraux privilégiés et les collatéraux ordinaires.

Possibilité d’avantager un des héritiers réservataires

En principe, le patrimoine du défunt doit être distribué à parts égales entre les enfants. Toutefois, si l’un d’eux souhaite être avantagé pour une raison ou une autre, il demandera à bénéficier de la quotité disponible. Le défunt peut aussi avoir préparé sa succession en rédigeant un testament de son vivant. Il peut alors accorder un legs à cet héritier à privilégier, mais toutefois en se conformant toujours à la valeur de la quotité disponible afin de ne pas léser les autres héritiers.

Un successeur qui souhaite hériter d’un bien spécifique pour des raisons d’attachement sentimental par exemple peut demander à bénéficier de ce qu’on appelle l’attribution préférentielle. Les autres héritiers réservataires décideront ou non de la lui accorder et sont en droit d’exiger le paiement d’une soulte s’ils le jugent nécessaire. La soulte qui est une somme d’argent sous forme de compensation est calculée en fonction de la valeur du bien faisant l’objet de la demande préférentielle.

Comment se fait le partage d’un héritage ?

Le partage ne peut avoir lieu qu’après le décès. Autrement, on parle de donation qui suit des procédures bien définies et faisant l’objet de paiement de frais.

Avant le partage proprement dit, la famille du défunt fait tout d’abord appel à un notaire afin que celui-ci renseigne sur l’existence ou non d’un testament, d’une donation ou encore d’un démembrement antérieur. En d’autres termes, c’est le notaire qui règle la succession.

Le partage se fait généralement à l’amiable entre les successeurs, après inventaire du patrimoine du défunt. L’héritage peut en effet se composer de plusieurs actifs : terrains, immeubles, mobiliers, bijoux et autres objets de valeur, titres en bourse et autres valeurs mobilières, assurance-vie.

Dans le cas échéant, la saisie de la justice est incontournable et cela en cas de conflit opposant les héritiers. Sources fréquentes de conflit : opposition concernant la répartition du patrimoine, cas d’indivision ne pouvant être géré. La contestation d’un testament peut aussi donner lieu à des procédures judiciaires. Dans ce cas, le partage est retardé puisque la décision judiciaire peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années.

Certains héritiers décident par ailleurs de s’abstenir de procéder au partage de l’héritage. Dans ce cas, ils signent une convention d’indivision et deviennent propriétaires en commun du patrimoine de leur proche décédé.

En savoir plus sur la succession et la transmission sur euodia.fr) [...]

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